Savoir financer son projet immobilier

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Selon un sondage réalisé par l’Ifop pour la société AuCoffre.com sur les Français et leur épargne, 90 % des Français se disent inquiets à propos de la situation économique du pays. Aussi 73 % d’entre eux cherchent des solutions pour protéger leur épargne, sachant que 71 % des sondés ont peur de la mise en place d’une mesure de prélèvement sur leur épargne. Les multiples errements de la fiscalité ces dernières années maintiennent un climat d’incertitude, tandis que les rendements des placements traditionnels, du livret à l’assurance-vie demeurent peu attractifs.
Des taux d'intérêt au plus bas
Malgré les craintes suscitées ces derniers mois par l’entrée en vigueur de la loi ALUR, certains pensent encore à investir dans la pierre, en faisant le choix de l’investissement locatif, avec bonus fiscal à la clef dans le neuf avec le dispositif Pinel. Reste à savoir comment financer cet achat immobilier : faut-il puiser dans on épargne ou bien emprunter au maximum, en profitant de taux record des crédits immobiliers actuellement pratiqués ? A fin mars selon Meilleurtaux.com, le taux d’intérêt moyen hors assurance s’élevait à 2,12 % sur 15 ans, 2,37 % sur 20 ans et 2,70 % sur 25 ans.
Et il n’est pas rare de voir passer des financements accordés à moins de 2% sur 20 ans", constate Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier.
Selon le courtier Artemis Courtage, les investisseurs locatifs ont intérêt à emprunter le maximum : « Dans le cadre de l’achat d’un bien locatif, l’emprunteur peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts du crédit qui sert à acheter le bien, rappelle le courtier. Ainsi, vous avez intérêt à ne pas toucher à votre contrat d’assurance vie et à vous endetter au maximum pour profiter de cet avantage fiscal qui n’est pas plafonné, ni limité dans le temps ».
D’autant que la baisse des taux se poursuit : "Cinq centimes, dix centimes par mois… Ces baisses successives peuvent sembler minimes mais cela fait plus d’un an que les taux reculent ! Résultat, les taux d’intérêt ont quasiment chuté d’un point sur toutes les durées et dans toutes les régions par rapport à avril dernier", souligne Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études d’Empruntis.com.
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Maximiser son apport personnel pour les primo-accédants
En revanche, ceux qui achètent pour se loger, surtout ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois, ont tout intérêt à présenter l’apport le plus important possible, afin de pouvoir obtenir son crédit immobilier plus facilement. "Utilisez en priorité vos livrets ou placements réglementés qui sont peu rémunérés, comme le Livret A ou le compte épargne logement, puis votre épargne entreprise et, en dernier recours, votre assurance vie en fonction de son antériorité fiscale", conseille Artemis Courtage.
Emprunter pour les investisseurs
Les acquéreurs les plus aisés peuvent opter pour une stratégie un peu différente, afin de conserver une épargne de précaution : "Le plus judicieux est de rallonger un peu la durée du prêt immobilier sans toucher à votre assurance vie". Les retraits réalisés sur un contrat d’assurance-vie ont des conséquences fiscales qui varient selon l’âge du contrat et qui peuvent alourdir le coût de l’opération.
"Les gains accumulés sont intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 35 % en cas de retrait d’argent avant la fin de la 4ème année et à 15 % entre la 5ème et la 8ème année, rappelle le courtier. Après 8 ans, ils sont exonérés dans la limite de 4.600 euros (9.200 euros pour un couple), et au-delà, intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 7,5 %. A cela s’ajoutent aussi les prélèvements sociaux de 15,5 %".
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